1.特殊建築物等の定期調査・定期検査

建築基準法第12条の規定により、
特定行政庁が指定する特殊建築物等の所有者(管理者)は、
専門技術を有する資格者に定期的に調査させ、その結果を特定行政庁に報告するよう
に義務づけられています。

定期的な調査を行うことで、建築物の利用者の安全を確保し、事故の発生を未然に防ぐことが目的です。

建物等を適切に維持管理するとともに、定期的な調査・検査の結果を特定行政庁に報告することは、
所有者・管理者に課された義務であり、定期報告をすべきであるのにしなかったり、虚偽の報告を行った場合は、
罰則の対象(百万円以下の罰金)となります。

                     
                     
                     
                           
                                       
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建築基準法第8条:維持保全
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持する
ように努めなければならない。
2  第12条第1項に規定する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な
  状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措
  置を講じなければならない。この場合において、国土交通大臣は、当該準則又は計画の作成に関し必要な指
  針を定めることができる。

建築基準法第12条:報告・検査等
第6条第1項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物(中略)で特定行政庁が指定するものの所有
者(中略)は、当該建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期
に、1級建築士若しくは2級建築士(中略)にその状況の調査(当該建築物の敷地及び構造についての損傷、
腐食その他の劣化の状況の点検を含み、当該建築物の建築設備についての第3項の検査を除く。)をさせて、
その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
3 昇降機及び第6条第1項第一号に掲げる建築物その他第1項の政令で定める建築物の昇降機以外の建築設備(中略)
 で特定行政庁が指定するものの所有者は、当該建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
 1級建築士若しくは2級建築士(中略)に検査(当該建築設備についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を
 含む。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

建築基準法第101条
次の各号のいずれかに該当する者は、100万円以下の罰金に処する。
二  第12条第1項又は第3項(中略)の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

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報告済証の例

建築物定期調査報告済証  建築設備定期検査報告済証    昇降機定期検査報告済証

法令に定められた定期報告には、
・ 特殊建築物等の定期調査
・ 建築設備の定期検査
・ 昇降機等の定期検査
の3種があります。

「特殊建築物等の定期調査」及び「建築設備の定期検査」の義務付けは、建物用途や規模に依って変化しますが、
「昇降機等の定期検査」(エレベータ・エスカレータ)については、建物用途・規模に関わらず、点検が義務付け
られています。

対象となる建物の例を以下に示しますが、対象となるかどうかの判定は特定行政庁によって相違しますので、確認が
必要です。

対象となる建築物(例)と規模(大阪府の場合)

※1 面積・階数については、敷地内に2棟以上ある場合、その合計ではなくそれぞれの棟単位で適用
※2 共同住宅の建築設備定期検査は住戸以外の共用部分(ホール、階段、集会室等)に設置されているもののみ。
ただし、堺市及び池田市は非常用エレベーター設置の有無にかかわらず建築設備は対象外。

大阪府内では、建物用途に応じて、報告の時期を定めています。
□ 病院・寄宿舎(独身寮) 等 :平成20・23・26年度・・・
□ 共同住宅 :平成21・24・27年度・・・
□ 学校・事務所・ホテル等 :平成22・25・28年度・・・

ただし、初回の報告は、建築基準法上の検査済証の交付を受けた場合は、
その初回にあたる報告年度については免除となり、2回目になる報告年度から報告対象となります。

例えば、平成21年度に完成したマンションで、
検査済証がある場合(分譲マンションの場合は、全て交付を受けていると考えてよいでしょう)、
次の報告時期である平成24年度は免除されて、平成27年度から対象となるという具合です。


近年、定期報告が適切に行われていなかったことが一因と思われる建築物や昇降機などの事故が多発していることから、定期報告制度が見直されました。

例えば建築物では、「外装タイル等の劣化・損傷」について、

また、「建築設備」については

と、変更されました。
                                   

建築基準法第12条第1項に規定される調査で、
主に建築分野における避難通路の確保等防災性と外壁剥落の危険性の有無等を確認調査するものです。
建築物の劣化・損傷の状況、防火・避難に係る施設の維持・保全の状況等について、
一級・二級建築士等が調査し、特定行政庁(※1)に報告するもので、
大阪府内では、(財)大阪建築防災センターが委託を受けています。

※1:特定行政庁(とくていぎょうせいちょう)は、建築主事を置く地方公共団体、およびその長のこと。
大阪府内では、大阪市、豊中市、堺市等17市。その他の市町村の窓口は大阪府。

■ 調査・報告に関する費用(ex.建築士に対する費用)
中規模マンションの場合、少なくとも建築物の定期調査だけで1日、書類作成に1日、
合計2日分程度の人件費に加えて、提出時に要する納付金(手数料)が必要です。
提出期限ギリギリになると、大阪府等都市部では、提出だけで丸1日を要することも多いので、
人件費に地域差が出ます。(報告の時期は4月1日から12月25日)

■ 調査・報告に関する費用((財)大阪府建築防災センター納付金)
「調査面積<1,000㎡の場合」の¥3,000から「調査面積>40,000㎡の場合」の¥15,000まで、
段階的に定められています。


平成20年の制度改正で、概略的な調査に加え、下記の項目が追加されました。
① 外装タイル等の劣化・損傷
手の届く範囲の打診検査を行ない、異状があれば全面打診により調査する。
竣工若しくは外壁改修工事から10年を経た後の、最初の定期検査の際には全面打診検査を行なう。
② 吹付アスベストの有無・飛散防止対策の有無と劣化・損傷
③ 防火や避難にかかる設備の差動状況の確認

これは、建築物の外壁について、
・ 平成18年4月:福岡県内の多目的ホールで外壁タイルの剥落
・   同年5月:東京都内の住宅で外壁タイルの剥落
・ 平成19年2月:島根県内の住宅で化粧柱やタイルの剥落
・ 平成20年5月:沖縄県内の商業ビルで外壁タイルの剥落
・   同年9月:東京都内の住宅で外壁タイルの剥落

と、外壁の剥落事故が相次いでいることに依ります。

問題は『① 外装タイル等の劣化・損傷』です。
打診検査の対象は、
・モルタル
・乾式工法以外で張ったタイル・石

この「タイルや石」については、
・コンクリートやALCパネル、
・PCa(プレキャストコンクリート)パネルなどにモルタルや接着剤で貼り付けたケース
・工場でコンクリートと同時にタイルを打ち込んで製造するPCa部材

が当てはまります。

「全面打診検査」は、先端に鉄球のついた棒などで外壁を叩く検査ですが、
手の届かない高さになれば足場が必要です。この足場に要する費用は、莫大な金額になりかねません。
勿論調査する建築士などの費用も格段に大きくなります。

外壁改修工事(通常大規模修繕工事に含まれる)の足場に匹敵する仮設足場が必要になり、
しかも竣工後或いは外壁改修後10年を超えた最初の調査の時にと指定されていますから、
まるで外壁改修工事を最大でも13年以内ごとに行なえと言っているようなものです。

足場を設けた「打診検査」に変わるものとして、国交省は「赤外線調査」を認めています。
これは建物の表面温度を測定して浮きなどを調べる方法で、この調査方法を用いると、足場を組む場合に比べて、
通常は調査費が低く抑えられます。(といっても、これまでと比較すれば格段に高くはなりますが。)
しかし調査会社は限られていますし、調査技術者も多くはありません。
また立地条件や建物規模によって採用できないケースもあります。

大阪府内のマンションの場合、次の「特殊建築物等定期検査」は2012年(平成24年)です。
2002年(平成14年)以前に竣工した建物或いは外壁修繕が完了した建物は、ご注意下さい。

                                   


建築基準法第12条第3項に規定される検査で、
・空調換気設備
・非常用照明設備
・機械排煙設備
・給排水衛生設備
を、主に防災性、機能性について検査します。
維持管理の状況を一級・二級建築士又は建築設備検査資格者等が検査し、特定行政庁に報告するもので、
これも大阪府内では、(財)大阪建築防災センターが委託を受けています。

大阪府内のマンションの場合には、非常用エレベータが設置されている場合にのみ、検査の対象となりますが、
堺市及び池田市は非常用エレベータの有無にかかわらず、建築設備は対象外です。
非常用照明や、エントランスホールなど共用部の排煙設備などが該当します。また施設や店舗等のある建物では、
上記の全項目が対象となる場合もあります。

★ 消防法に基づく法定点検とは異なる制度ですので注意してください

■ 調査・報告に関する費用(ex.建築士に対する費用)
調査者に支払う費用の考え方は、特殊建築物と同じですが、
照度測定や風量測定など調査機材の費用が別途必要となります。

■ 調査・報告に関する費用((財)大阪府建築防災センター納付金)
設備の種類によって相違しますが、概ね数千円で納まります。
● 非常用照明設備・排煙設備については、別項『消防設備のメンテナンス』を参照して下さい。
                                   

建築物に設置されたエレベータ、エスカレータ、小荷物専用昇降機(※)及び
遊戯施設について、その維持管理の状況を一級・二級建築士又は昇降機検査資格者等が検査し、
特定行政庁に報告するものです。
ホームエレベータも対象となりますが、小荷物専用昇降機は一定以上の規模のもののみです。

※ 小荷物専用昇降機:飲食店などで、品物だけを載せて上下する機械。
かつて「ダムウェータ」と呼ばれていましたが、ダム(Dumb:愚鈍)が差別用語とされて名称が変更されました。

法令に定められた調査資格には「建築士」も含まれていますが、平成20年の法改正によって、
調査内容が一段と専門的になったので、国土交通大臣の定める昇降機検査資格者に依頼されることをお勧めします。
報告の時期は毎年1回です。
多くの建物が契約している定期点検(※)に含まれていることが殆どです。

※ エレベータの定期点検については、別項「エレベータのメンテナンス」
を参照してください。


昇降機等については、
・ 平成18年6月:東京都内の公共賃貸住宅のエレベーターにおける死亡事故、
・ 平成19年4月:東京都内の複合ビルのエレベーターにおける発煙事故、
・    同年5月:大阪府内の遊園地のコースターにおける死亡事故、
・    同年6月:東京都内の雑居ビルにおける広告板落下事故、

など、建築物や昇降機などに関する事故が相次ぎ発生し、この中には、建築物や昇降機などの安全性の確保にとって
重要な日常の維持保全や定期報告が適切に行われていなかったことが、事故の一因と見られるものがありました。

これを受けて2009年9月、国土交通省は『戸開走行保護装置』の設置を義務付けました。
ブレーキ異常が生じた場合に、エレベータの開口部と建物の床・天井との間に挟まれる事故を防ぐことが目的です。

この『戸開走行保護装置』は
・ 2つの独立したブレーキを持つこと
・ 戸を開けたままでの走行を感知する装置の設置
・ 通常の制御プログラムが故障しても安全にエレベーターを停止できるような、別のプログラムの導入

の3つの機能をそろえた装置を大臣認定の対象として、義務付けられたものです。

ただし新設の場合に限定された義務付けで、それまでのエレベータには殆ど設置されていません。
これは、最も安価な場合でも100万円程度、通常は数百万を要するというコスト面の問題からです。
また、これ以前に設置されたエレベータでも、保護装置の設置はあまり進んでいません。
改修期間が2週間以上必要であるという問題からです。
それで、国交省では、設置が容易な安全装置の技術開発を促すための手立てを検討しているそうです。

この法令改正によって、それ以前に設置されたエレベータは
「既存不適格」
になり、法定の定期検査報告書にこれが記載されます。

先に述べたように、既存の装置に遡及されることはありませんが、
エレベータの大規模な修繕を検討されているケースであれば、考慮して下さい。

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